Vortāla darbība pārtraukta uz nenoteiktu laiku. Jaunas preses relīzes publicētas netiks.

Nekustamie īpašumi un būvniecība

Latvijas nekustamā īpašuma tirgus tendenču apskats 2009. gada novembris

Publicēts 2009-12-06 18:13:32

Samazināt palielināt tekstu

02.12.2009

Novembris. Mazumtirdzniecība Rīgas ielās pakāpeniski atdzīvojas.

Svarīgākā informācija
* Visai aktīvi tiek pirkti lētie dzīvokļi sērijveida mājās. To piedāvājuma apjoma samazināšanās izraisa cenu celšanos. Ja vēl tikai pirms mēneša 520-550 eiro/m2 tika uzskatīta par labu cenu, tad novembrī tā jau ir minimālā cena, kuru prasa remontējamu dzīvokļu īpašnieki.
* 600 eiro/m2 par dzīvokli (ir veikts normālas kvalitātes remonts) sērijveida mājā vairs neizraisa pircējos izteiktu noraidījumu.
* Dzīvokļu cena jaunajos ekonomiskās klases projektos ir 1 000 – 1 200 eiro/m2. Aizvien mazāk cerību, ka attīstītājs varētu iedot atlaidi.
* Zemākā cena Jūrmalas piekrastes pirmās līnijas jaunajos projektos ir 2 500 – 3 000 eiro/m2.
* Brīvu tirdzniecības platību Rīgas galvenajās tirdzniecības ielās kļūst aizvien mazāk.

Dzīvokļi sērijveida mājās.

Vērtējot dzīvojamo nekustamo īpašumu tirgus aktivitāti, novembris ir jāpieskaita pozitīvajiem mēnešiem. „NIRA Fonds” mākleri ikdienas darba gaitā ir novērojuši, ka palielinās potenciālo pircēju interese. Pārdodamo objektu demonstrāciju skaits ir palielinājies, mazliet cēlušās ir arī cenas. Vēl oktobrī sērijveida dzīvokļu cena 520–550 eiro/m2 tika uzskatīta par labu cenu, bet novembrī šie skaitļi jau ir kļuvuši par pārdevēju pieprasītā minimuma diapazonu.

Objekti, kas ir vispievilcīgākie no cenas un kvalitātes attiecības viedokļa, tiek pirkti visai sekmīgi. Ir gadījumi, kad pēc dzīvokļa demonstrēšanas 6-10 interesentiem, dzīvokļa īpašnieks ir paaugstinājis cenu.

„Ja iepriekš tam bija vairāk zināmas paņirgāšanās raksturs, - tā teikt, piezvaniet rīt, bet tad cena būs vēl par 20% augstāka, tad tagad dzīvokļu īpašniekus var saprast. Daudzi no viņiem jau tā dzīvokļus pārdod lētāk, nekā paši par to ir samaksājuši. Viņi, redzot reālu interesi par savu īpašumu, protams, cenšas kaut mazliet pacelt cenu un samazināt savus zaudējumus," paskaidro „NIRA Fonds” valdes locekle Jevgēnija Markova-Krūmiņa.

„Nav runa par cenu „uzpūšanu” par 20-30%. Ja ir manāma potenciālo pircēju liela interese, cena var pieaugt par 1 000 – 1 500 eiro par dzīvokli. Vislielākais „NIRA Fonds” mākleru fiksētais cenas palielinājums ir 3 000 eiro par tipveida divistabu dzīvokli (par to sākumā tika prasīti 30 000 eiro). Līdz kādam līmenim cenas var celties? Grūti pateikt. Viss ir atkarīgs no tā, kā uz to reaģē pircēji. Ja pircējs spēs, tad maksās.

Ir vērojama kvalitatīvu, nedārgu dzīvokļu piedāvājuma reāla samazināšanās Rīgas sērijveida dzīvojamās mājās. Potenciālie pircēji, kas gaidīja tirgus zemāko punktu, lai nopirktu sev dzīvokli, bet to neizdarīja augustā vai septembrī, tagad jau ir nokavējuši.

Daudzi sāk steigties pirkt dzīvokļus. Pārdevēju aizvien biežāk prasītie 600 eiro/m2, pārdodot nelielas platības dzīvokli ar normālas kvalitātes remontu vairs neizraisa pircēju negatīvu reakciju. Novembrī mūsu kompānijas aģenti noslēdza dzīvokļa pārdošanas darījumu un pārdeva dzīvokli Mežciemā 104. sērijas mājā arī par 630 eiro/m2.

Lielākā daļa darījumu notiek par skaidru naudu. Pircēji, kam jānoformē bankas finansējums, kļūst par zaudētājiem – viņi zaudē laiku, baidās iemaksāt rokasnaudu, kamēr nav saņēmuši no bankas apstiprinājumu par kredīta piešķiršanu, bet bankas šādus jautājumus tagad izskata ilgi. Ja agrāk atbildi varēja saņemt nedēļas laikā, tad tagad kredīta pieprasījuma izskatīšanas procedūra var vilkties arī veselu mēnesi. Cenas pamazām ceļas, pārdevējs tik ilgi gaidīt nevēlas un sāk sarunas ar citiem pircējiem. Bet potenciālais pircējs, kas ir sācis noformēt kredītu un ir jau samaksājis par nekustamā īpašuma novērtēšanu un par bankas aizdevuma izsniegšanu, ir spiests meklēt papildu līdzekļus, lai ieinteresētu īpašnieku pārdot objektu tieši viņam.

Rīgas mikrorajonu popularitātes saraksts nav mainījies. Visvairāk sērijveida dzīvokļu prezentāciju notiek Purvciemā, Teikā, Pļavniekos un Zolitūdē. Ar tiem sāk konkurēt Mežciems. Pircējus visvairāk interesē dzīvokļi 119., 104. un 103. sērijas mājās.

Vispieprasītākie ir divistabu dzīvokļi, savukārt visretāk tiek vaicāts pēc četristabu dzīvokļiem.

Jaunie projekti.

Vasarā un rudens sākumā attīstītāji bija spiesti pazemināt cenas, lai atdzīvinātu tirgu, nodrošinātu sev vismaz kaut kādu naudas plūsmu un tādējādi samazinātu spriedzi attiecībās ar bankām. Tas deva augļus, – un darījumi atsākās. Oktobrī vien projektā „Skanstes virsotnes” tika pārdoti vairāk nekā 20 dzīvokļu. Rezultāts: dzīvokļu cenas tā saucamās ekonomiskās klases jauno projektu tirgū ir būtiski mainījušās. Ja rudens sākumā bija atrodami piedāvājumi par 750-900 eiro/m2 (dzīvokļiem ar pilnu apdari), tad novembra beigās šādi piedāvājumi bija jau pilnībā izzuduši. Pašlaik par lētiem ir uzskatāmi piedāvājumi par 1 000 – 1 200 eiro/m2. Turklāt saņemt atlaidi no attīstītājiem kļūst aizvien grūtāk. Pārdevēji piekrīt dot atlaides no cenas līdz 1 000 eiro, ko var uzskatīt par simbolisku pretimnākšanas žestu, ja pārdodamā dzīvokļa vērtība ir 85 līdz 100 tūkst. eiro.

Ir parādījies pieprasījums arī dārgāku jauno projektu segmentā, piemēram, projektā „Tomsona terases”, „Kuģu iela 26”, „Centra nams”. Pircēji meklē divistabu un trīsistabu dzīvokļus par 2 000 – 2 500 eiro/m2. Lielākoties šie pircēji ir ārzemnieki un, pirmkārt, jau Krievijas iedzīvotāji.

Dzīvokļu īre.

Šajā segmentā likmes un pieprasījums ir saglabājies oktobra līmenī. Rīgas guļamrajonos sērijveida mājās dzīvokļi tiek piedāvāti īrēšanai par 2,5-3,5 eiro/m2. Tādējādi vienistabas un divistabu dzīvokļa īre kopā ar komunālajiem maksājumiem izmaksā aptuveni 100-120 latu mēnesī. Pilsētas centrā dzīvokļi īrēšanai tiek piedāvāti par 6,5-7,5 eiro/m2.

Jūrmala.

Interese par dzīvokļu un māju iegādi Jūrmalā ir bijusi augsta arī iepriekš. Taču pircēji un pārdevēji nekādi nevarēja vienoties. Pircēji visu laiku vēlējās saņemt aizvien lētākus un lētākus piedāvājumus. Savukārt pārdevēji, lai arī bija atkāpušies no pirms pāris gadiem prasītājiem 3 500 – 5 000 eiro/m2, nebija ar mieru atdot jaunus dzīvokļus kūrorta piekrastes pirmajā līnijā par 1 500 – 2 000 eiro/m2. Sapratuši, ka vairāk nav ko gaidīt, pircēji aktivizējās. Novembrī darījumi tika slēgti jau par 2 500 – 3 000 eiro/m2. Atlaides ir ļoti nebūtiskas un tiek piešķirtas tikai tādēļ, lai radītu pircējam pozitīvas emocijas.

Gruntsgabali un privātmājas.

Interese par māju iegādi ir ļoti zema. Darījumi laiku pa laikam notiek, taču tiem ir gadījuma raksturs. Praktiski pilnībā apstājies ir arī gruntsgabalu tirgus. Cenas un izvietojuma ziņā pievilcīgu piedāvājumu ir daudz, bet pieprasījuma praktiski nav. Bankas šādus darījumus nefinansē, savukārt ārzemju pircēji nevēlas riskēt. Gruntsgabala iegāde ir līdzekļu investīcija uz trim līdz pieciem gadiem. Piemēram, Krievijas iedzīvotāji parasti investē naudu, cerot uz gada rentabilitāti 20-25% apmērā. Mūsu ekonomiskajā situācijā šādus rentabilitātes rādītājus garantēt nav iespējams. Jāšaubās, vai kāds vēlēsies ieguldīt līdzekļus komerciālai apbūvei piemērotos gruntsgabalos, kamēr Latvijas ekonomika nesāks uzrādīt stabilas izaugsmes pazīmes.

Komercplatības.

Biroju platības. Biroju nomas likmes nav mainījušās: B klases birojiem nomas likme ir 4-6 eiro/m2, A klases birojiem – 10-15 eiro/m2.

Tirdzniecības platības. Pirmo reizi kopš krīzes sākuma tirdzniecības telpu tirgū Rīgas centrā (street retail) manāmas atdzīvošanās pazīmes. Aktivitāte komerciālo nekustamo īpašumu tirgū pēdējo triju mēnešu laikā ir dubultojusies.

Mainās tirdzniecības ielu izskats. Tās aizpilda veikali, kuru mērķauditorija ir masu pircējs. Parādās aizvien vairāk lētu apģērbu un apavu veikalu, sabiedrisku ēdināšanas iestāžu ar demokrātiskām cenām un pārtikas veikalu. Ievērojami ir samazinājies brīvo platību skaits. Labākās un līdz ar to arī populārākās tirdzniecības ielas ir tās, kas ietilpst nosacītā ielu “kvadrātā”: Brīvības, Čaka, Tallinas un 13. novembra krastmala (protams, ietverot Vecrīgu). Pašlaik šajā ielu kvadrātā no vairākiem simtiem tirdzniecības telpu brīvas ir palikušas tikai aptuveni 30. No šobrīd brīvām telpām daudzas ir lielākas par 250 kvadrātmetriem, kas tiek uzskatīta par mazāk likvīdu platību. Vakanto telpu skaitā ir arī tādas, kuru īpašniekiem pagaidām ir nesamērīgi augstas ekspektācijas par iespējamo nomas maksu.

Aizvien biežāk telpas aizņem mazā biznesa uzņēmumi. Līdz krīzei ielu mazumtirdzniecības attīstību galvenokārt diktēja tirdzniecības tīklu plāni, taču vēlāk tie atteicās no vērienīgās ekspansijas. Šajā gadā agresīvi ir attīstījušies tikai apgāda „Zvaigzne ABC” un piena produktu ražotāja „Daugava” veikalu tīkli, kas, izmantojot ļoti izdevīgo tirgus situāciju, atvēra vairākus veikalus pilsētas labākajās vietās.

Pirmā krīzes gada laikā kompānijas nesteidzās atvērt jaunus veikalus. Tās gaidīja situācijas stabilizēšanos un mainīja attīstības plānus. Komerciālo nekustamo īpašumu tirgus eksperti norāda, ka kopš šā gada otrā ceturkšņa palielinās izremontēto telpu nomas pieprasījumu skaits. Konsultanti apgalvo, ka ielu mazumtirdzniecības tirgus savu zemāko punktu sasniedza šā gada jūnijā un jūlijā. Pēdējo divu mēnešu laikā potenciālie nomnieki ir pārliecinājušies, ka cena ir stabilizējusies, ka jaunu tirdzniecības telpu nekļūst vairāk un ka pašreiz ir labākais laiks, lai par vēsturiski viszemākajām likmēm aizņemtu labākās vietas.”

Neskatoties uz saspringtu ekonomikas stāvokli valstī, dažādām negācijām, kas saistītas ar valsts budžeta pieņemšanu, nekustamā īpašuma tirgus parāda pirmos pozitīvos signālus. Vai tas ir pārejoši? To parādīs tuvākie mēneši. Būtu vien jāatgādina, ka nekustamā īpašuma nozare pirmā bija sajutusi ekonomikas sabrukuma pazīmes...

Par kompāniju NIRA Fonds
Starptautiskā kompānija NIRA Fonds tika nodibināta 1991.gadā Latvijā. Kopš 1993.gada kompānija strādā arī Sanktpēterburgā. Pašlaik kompānijā NIRA Fonds apvienoti vairāk kā 100 speciālistu, kuri darbojas dažādos nekustamā īpašuma sfēras segmentos.

Preses relīzes iesniedzēja kontaktinformācija šobrīd nav pieejama.





Atslēgvārdi: NIRA Fonds;

Saistītās relīzes

Copyright © 2007-2018 PRCentrs.Lv