Vortāla darbība pārtraukta uz nenoteiktu laiku. Jaunas preses relīzes publicētas netiks.

Nekustamie īpašumi un būvniecība

Latvijas nekustamā īpašuma tirgus tendenču apskats 2009. gada oktobris

Publicēts 2009-11-01 14:34:39

Samazināt palielināt tekstu

29.10.2009

Noteicošie momenti

* Sērijveida māju dzīvokļu tirgū Rīgā oktobrī vidējās cenas ir palielinājušās. Labu tipveida dzīvokli jau reti piedāvā lētāk kā par 520-550 Eiro par kvm
* Ar grūtībām tiek pārdoti dzīvokļi, kas apgrūtināti ar bankas kredītu
* Pieaug darījumu skaits, kuros vienlaicīgi figurē divi-trīs dzīvokļi
* Cenas par mājokļu īri Jūrmalā kritušās divas-trīs reizes
* Komercplatību īpašnieki Rīgas centrā nevēlas slēgt līgumus ar zemām likmēm uz termiņu, ilgāku par vienu gadu.

Dzīvokļi sērijveida mājās. Piedāvājumu vidējās cenas Rīgas sērijveida dzīvokļu tirgū oktobrī ir palielinājušās. Ja septembrī tās bija 480 eiro līmenī par kvm, tad pašlaik reti kāds labs piedāvājums mēdz būt lētāks par 520-550 Eiro par kvm. Kaut arī pašiem pircējiem, tāpat kā agrāk, ir dedzīga vēlēšanās iegādāties dzīvokli, ja platības vienības cena tajos ir zemāka par nosaukto līmeni.  Kaulēšanās procesā pircēji aizvien cenšas saņemt, mazākais, 10% atlaidi. Augstāka cena iespējama tikai par objektu ar zināmām konkurences priekšrocībām – patiesi labs eiroremonts, iebūvēta virtuve un sadzīves tehnika, kuru gatavi atstāt pircējiem iepriekšējie īpašnieki, pašas mājas prestižs un tās veiksmīga atrašanās vieta.
 
Pircējus visvairāk interesē Rīgas mikrorajoni Purvciems, Teika, Pļavnieki un Zolitūde. Pilsētas vispieprasītāko tipveida daudzdzīvokļu projektu augšgalā ir 119.sērijas mājas. Tālāk, līdz ar popularitātes pazemināšanos, seko 104., 103.sērija, Brežņeva laika ķieģeļu mājas, 467., 602.sērija, „hruščovkas”, „lietuviešu” projekts. Šo rangu tabulu noslēdz tā saucamie mazģimeņu un mazgabarītu projekti. Tajos dzīvokļi ar platību aptuveni 18 kv.m, dušas kabīni un koplietošanas virtuvi. Šādi varianti tiek piedāvāti lētāk kā par 350 Eiro par kvm.

Pircēji labi reaģē uz „karstajiem” piedāvājumiem - tas ir, par cenu, kas zemāka par tirgus cenu. Taču, neraugoties uz cenu stabilizācijas iezīmēm, tipveida dzīvokļu pirkšanas-pārdošanas tirgū īpaša aktivizēšanās pagaidām nav novērojama. Statistikas dati liecina par to, ka darījumu skaits ar tipveida dzīvokļiem oktobrī palicis praktiski tajā pašā līmenī, kā jūlijā-septembrī.

NIRA Fonds speciālistu veiktā darījumu analīze apliecināja, ka biežāk tiek iegādāti un pārdoti sērijveida dzīvokļi, kuriem nav nekādu apgrūtinājumu. Bet tos, kuru pirkumam 2004.-2007. gados bija noformēts hipotekārais kredīts, pērk retāk. Tas ir izskaidrojams ar to, ka ķīlas apjoms visbiežāk ir lielāks par šībrīža attiecīgā mājokļa tirgus cenu.

Potenciālie pircēji sāk stingrāk noteikt savus interesējošā mājokļa parametrus. Kritēriji: mājas atrašanās vieta, istabu skaits dzīvoklī un galvenais – maksimālā cena, kuru viņi ir ar mieru maksāt.

Jauna tendence mājokļu tirgū – darījumu skaita pieaugums, kuros tiek vienlaicīgi pirkti un pārdoti vairāki īpašumi vienlaicīgi. Šāda situācija atgādina XX gadsimta 90.gadu sākumu, kad apmaiņu ķēdē varēja tikt iesaistīti pat trīs līdz pieci dzīvokļi. „Tiesa, pašlaik nevis mainās, bet gan vienlaicīgi pērk un pārdod,” paskaidro NIRA Fonds valdes locekle Jevgēnija Markova-Krūmiņa. „Cilvēki vēlas pārdot savu nekustamo īpašumu un pārcelties uz jaunu. Pērkamā dzīvokļa īpašnieks par saņemamo naudu vienlaicīgi piemeklē sev mājokli vietā utt. Šādās sarežģītās darījumu ķēdēs bez kvalificēta starpnieka jau vairs nevar iztikt. Nepieciešams ņemt vērā un ievērot visu darījumu ķēdē iesaistīto dalībnieku intereses. Jāizkontrolē katrs šīs ķēdes posms.” Saistībā ar sarežģītu darījumu ķēdžu skaita palielināšanos, darījumi kļūst arvien ilgstošāki. Jāatzīmē, ka, tāpat kā 1990.gados, darījumi notiek galvenokārt bez kredītiem. Turklāt cilvēki pirkuma noformēšanas gaitā cenšas ietaupīt absolūti uz visu: uz notāriem, juristiem, neatver bankas darījuma kontu u.c. Tas atsevišķos gadījumos ir diezgan riskanti.   

Ekskluzīvie mājokļi un dzīvokļi Rīgas centrā. Situācija šajos tirgus segmentos praktiski nav mainījusies. Par elitārajiem dzīvokļiem pieprasāmās cenas reti pārsniedz 5000 eiro par kv.m. Bet pirkumi notiek vidēji 2000-2500 eiro robežās par kvm.

Galvaspilsētas centrā pieprasīti ir dzīvokļi par 800-1000 eiro kvm. Tie retie dzīvokļu piedāvājumi tuvējā centra pirmskara laiku mājās, kuri periodiski parādās piedāvājumā par cenu 700-750 eiro robežās par kvm, atrod jaunu  īpašnieku dažu dienu laikā.

Centra dzīvokļu pircēji (starp citu, tas attiecas arī uz tiem, kas meklē mājokli mikrorajonos), arvien biežāk uzdod jautājumu: kas apsaimnieko viņiem iepatikušos daudzdzīvokļu māju. Viņus neinteresē, vai tas ir pašvaldības vai privātais uzņēmums, bet tikai tas, cik finansiāli stabils  ir konkrētais uzņēmums. Dzīvokļu pircēji, dzirdējuši par komunālo maksājumu apmaksas parādu skaita pieaugumu un par to, ka daudzas mājas parādu dēļ netiek pieslēgtas apkurei, kļuvuši ļoti piesardzīgi. Tikai liels, stabils uzņēmums ir spējīgs  finansēt parādu un iedzīvotājiem nodrošināt siltuma piegādi ziemā.
 
Jaunie projekti. Piedāvājuma apjoms un cenas palikušas stabilas - 800-1000 eiro par kvm. Tā kā trūkst iespējas tālākai cenu pazemināšanai (hipotekāro kredītu apjoms visbiežāk ir lielāks par šībrīža tirgus cenu), dažu projektu īpašnieki arvien aktīvāk virza viņiem esošos dzīvokļus īres tirgū, vai arī piedāvā izīrēt dzīvokli ar turpmākā izpirkuma tiesībām  30-40 gadu laikā.

Dzīvokļu īre. Dzīvojamā fonda īre Rīgas centrā kļuvusi nedaudz lētāka - 6,50-7,50 eiro par kvm. Pastāv piedāvājumi arī par zemākām cenām: likme atkarīga no tā, cik skaudri īpašniekam ir nepieciešams nodrošināt finanšu līdzekļu apgrozījumu. 

Mikrorajonos dzīvokļi tiek izīrēti par 2,50-3,50 eiro par kvm.

Īpaši pieminēšanas vērts ir Jūrmalas mājokļu īres tirgus. Piedāvājuma apjoms dažādos tā segmentos, salīdzinājumā ar vasaras mēnešiem, samazinājies par 30-40%. Bet īres likmes dzīvokļiem un mājām pazeminājušās gandrīz 2,5-3 reizes.

Komercplatības.Visas tirgus aktivitātes koncentrētas galvenokārt centrā. Potenciālie nomnieki lieliski saprot: likmes tik zemas, kā vēl nekad. B klases biroju telpām - 4-6 eiro par kvm, tirdzniecības platībām Rīgas galveno tirdzniecības ielu pievilcīgajās vietās - 10-12 eiro par kvm. „Piedāvājuma cena pēdējos mēnešos nav mainījusies. Tajā pašā laikā katrs līgums tiek noslēgts pēc abpusējas vienošanās un ievērojot speciālus noteikumus ienākšanai telpās. Nomas maksu atlaide bieži tiek piešķirta uz termiņu, kamēr notiek remonts un kamēr jaunais tirdzniecības punkts nav uzņēmis apgriezienus. Tāpēc mēneša vidējā likme par pirmo gadu izrādās ievērojami mazāka par to, kāda tika norādīta sludinājumos,” atzīmēja NIRA Fonds viceprezidents Eduards Krūmiņš.

Kopumā situācija ir šāda: tirdzniecības telpu īpašnieki cenšas nefiksēt likmes uz ilgstošu termiņu. Maksimālais, uz gadu vai diviem. Gaida labākus laikus. NIRA Fonds eksperti arī prognozē, ka pozitīvā dinamika mazumtirdzniecībā izpaudīsies tuvākā pusgada-gada laikā. Un, ja telpu īpašnieki iznomās telpas uz ilgāku termiņu par minimālu nomas maksu, tad tie riskē ievērojami pagarināt sev krīzi.

Tāpēc, ņemot vērā īstermiņa līgumus, jau 2010.gada rudenī centrālajām Rīgas tirdzniecības ielām varētu velties pāri jauns nomnieku rotācijas vilnis. Tiem, kuri pašlaik nomā telpas šajās vietās, būs vai nu jāaiziet, vai jāpiekrīt likmju paaugstinājumam. Bet palikšanai, protams, nomnieki piekritīs tikai tajā gadījumā, ja šis solis būs ekonomiski attaisnots. Jāpiezīmē, ka, sakarā ar patreiz esošām zemajām nomas likmēm, centrā parādījušies tirdzniecības punkti ar tādu pašu preču sortimentu. Runa ir par lietotu apģērbu veikaliem, lēto, plaša patēriņa preču veikaliem utt. Ekonomiskās krīzes apstākļos pieprasījums šādām precēm ievērojami palielinās, taču, uzlabojoties ekonomiskai situācijai, pieaugs pieprasījums kvalitatīvākām precēm. Pieaugot nomas likmēm, augstāk minētos veikalus Rīgas centrā, visticamāk, nomainīs kvalitatīvāku, dārgāku preču veikali.
 
Potenciālajiem nomniekiem NIRA Fonds iesaka rūpīgāk izvēlēties sava veikala/kafejnīcas atrašanās vietu, ņemot vērā nomas tirgus  attīstības iespējamās perspektīvas tuvāko divu-triju gadu laikā. NIRA Fonds klientu vidū daudz ir arī to cilvēku, kuri šobrīd pirmoreiz sāk izmēģināt sevi tirdzniecības biznesā. Bieži viņi izvēlas viszemāko nomas likmi, nepievēršot uzmanību tai ļaužu plūsmai, ko nodrošina iela. Viena lieta – vieta  Tērbatas vai Brīvības ielā un pavisam cita, piemēram, Stabu ielā starp tām pašām Tērbatas un Brīvības ielām. Nomas likmes maz atšķiras, turpretī ļaužu plūsma un impulsīva pirkuma izdarīšanas iespējas ir daudzkārt lielākas. Tāpēc NIRA Fonds speciālisti iesaka saviem klientiem labāk pārmaksāt divus-trīs eiro par kv.m un izvēlēties labāku un biznesam izdevīgāku vietu. Un piefiksēt šādu cenu līmeni uz tuvākajiem diviem trim gadiem. Arī telpu īpašnieki piekrīt ilgākai nomas likmes fiksēšanai un garākam nomas līguma termiņam, ja nomas likme ir mazliet augstāka par šībrīža tirgus likmi, kas pagaidām ir atbilstoša 1993. gada līmenim.

Par nodokļu politiku. Par vienu no noteicošajiem faktoriem, kas ietekmē Latvijas nekustamā īpašuma tirgu, ir kļuvusi tās mainīgā nodokļu politika. No nākamā gada zemes nodoklis palielināsies no 1% līdz 1,5%. Koalīcijas partijas, šķiet, ir vienojušās par mājokļa nodokli - 0,1% no objekta kadastrālās vērtības. Protams, tas mūsu valsts iedzīvotājiem ir visnesāpīgākais variants. „Pēdējo mēnešu laikā esam saņēmuši informāciju, vismaz, par desmit dažādiem likmju variantiem un paņēmieniem mājokļa nodokļa iekasēšanai. Kādus no tiem noraidījuši paši likumdevēji, citi izrādījušies nepieņemami mūsu valsts ārējiem kreditoriem, pret trešajiem kategoriski iebildusi sabiedrība. Diemžēl viss šis juceklis un nenoteiktība negatīvi ietekmē mūsu valsts investīciju pievilcību un atbaida ārvalstu investorus no nekustamā īpašuma tirgus. Kaut arī zemā cenu līmeņa dēļ, tam gluži otrādi vajadzētu būt interesantam,” uzskata Jevgēnija Markova-Krūmiņa. Un turpina: „Uz tiem negatīvajiem momentiem, kas iespaido ekonomikas un nekustamā īpašuma tirgus attīstību, attiecas arī valdības nodoms no 2010.gada 1.janvāra ieviest 10% nodokli kapitāla pieaugumam. Tas ir vēl viens trekns mīnuss Latvijas investīciju pievilcīgumam. Uzņēmējiem nav pieņemami tas, ka tam faktiski ir atgriezenisks spēks. Tas ir, ja pēc 2010.gada 1.janvāra jebkura uzņēmuma vadība izskatīs jautājumu par dividenžu izmaksu par 2009., 2008. vai jebkuru citu iepriekšējo gadu, dividenžu saņēmējiem vienalga nāksies maksāt nodokli.

Par kompāniju NIRA Fonds
Starptautiskā kompānija NIRA Fonds tika nodibināta 1991.gadā Latvijā. Kopš 1993.gada kompānija strādā arī Sanktpēterburgā. Pašlaik kompānijā NIRA Fonds apvienoti vairāk kā 100 speciālistu, kuri darbojas dažādos nekustamā īpašuma sfēras segmentos.

Papildu informācija:
Ar visiem jautājumiem, kas saistīti ar kompānijas NIRA Fonds darbību, kā arī lai saņemtu papildu komentārus sakarā ar mūsu kompānijas sagatavotajiem ikmēneša analītiskajiem apskatiem, Jūs varat vērsties pa tālruni 67216678.

Preses relīzes iesniedzēja kontaktinformācija šobrīd nav pieejama.





Atslēgvārdi: NIRA Fonds;

Saistītās relīzes

Copyright © 2007-2018 PRCentrs.Lv